Les taux hypothécaires historiquement bas (même avec les récentes hausses) ont apporté avec eux la frénésie immobilière qu’on connaît. Tout le monde a entendu parler de quelqu’un dont la valeur de la propriété a plus que doublé ces dernières années! Certains en profitent pour rénover, d’autres organisent finalement leur voyage de rêve ou consolident leurs dettes. Mais certains profitent de l’équité sur leur résidence principale pour plutôt acheter une seconde propriété à investissement.

En ce qui me concerne, utiliser l’équité sur sa maison pour faire n’importe quelle dépense que ce soit est risqué, car une dette constitue toujours une dette. Lorsque les taux d’intérêt remontent, disons, à 8%, plusieurs personnes vont devoir déclarer faillite, car leurs salaires n’auront pas augmenté d’autant.Peut-être faites-vous partie de ceux et celles qui ont investi avec prudence, i.e. en s’assurant de ne pas trop s’endetter ou de limiter son niveau d’hypothèque? Ou encore, peut-être faites-vous partie de ceux et celles qui attendent impatiemment l’éclatement de la bulle immobilière? Comme Baron Rothschild l’a si bien exprimé : « il faut être prêt à profiter quand il y a du sang dans la rue! ». J’entends déjà des histoires de gens vivant à Toronto qui commencent à avoir de la difficulté à payer leur deuxième, troisième, énième hypothèque à cause de l’augmentation des taux et du nouveau « stress test ». Le sang a peut-être déjà commencé à couler…

Lorsqu’on achète sa première propriété au Canada, le dépôt minimal est de 5 %, à moins, bien sûr, que la valeur de la propriété ne soit trop élevée. Après les récents changements, voici le dépôt miminum selon la valeur de la propriété qu’on souhaite acheter comme résidence principale :

• pour une propriété valant 500 000 $ ou moins : 5% de la valeur d’achat;
• pour une propriété dont la valeur est entre 500 000 $ et 999 999 $ :
  • 5% de la première tranche de 500 000 $, et    o 10 % de la portion qui reste
  • pour une propriété valant 1 million de dollars ou plus : 20% du prix d’achat.

Lorsqu’on achète une deuxième propriété, surtout si c’est dans l’intention de la louer, la banque exige d’habitude un minimum de 20% du prix d’achat. J’ai lu quelque part qu’il était souvent astucieux de louer là où l’on veut vivre et d’être propriétaire locateur là où l’on ne veut pas vivre. L’idéal serait d’avoir un revenu de location qui couvre les frais d’hypothèque et la taxe municipale. Par exemple, dans un quartier où une propriété vaut dans les $ 300 000, le loyer serait proche de  $ 2 000/mois.

Cependant, la banque exigera probablement un dépôt plus élevé que 5 %, puisque la propriété ne serait pas utilisée comme résidence principale. Avec un dépôt de 20 %, c’est-à-dire, environ $ 60 000, l’hypothèque sera seulement $ 240 000, ou environ $ 1 000*. Si l’on considère les autres frais (taxes, etc.), les dépenses totales mensuelles seraient d’environ $ 1 500. Il resterait tout de même un excédent de $ 500 par mois (ou $ 6 000 par année). En même temps, vous seriez vous-même locataire. Pour l’exédent, je recommenderais de ne pas l’utiliser pour ses frais personnels. Je garderais cet argent pour les frais d’urgence pour la propriété mise en location. Surtout, il ne faut pas oublier de déclarer la propriété lorsqu’on fait ses taxes!

Une deuxième façon d’investir que j’ai découverte est la vente de terrains pour arriérés d’impôts. Pour la province de l’Ontario, il suffit de se rendre à l’adresse https://www.ontario.ca/search/ontario-gazette. Plusieurs municipalités amassent des revenus supplémentaires en vendant des terrains ou propriétés dont elles veulent se débarasser, ou des propriétés saisies pour arriérés d’impôts. Il y a souvent des auctions, mais une offre peut également être faite dans certains cas. On peut trouver de cette façon des terrains valant jusqu’à $ 5 000, puis les revendre dans les $ 30 000 ou $ 50 000, selon la valeur au marché. N’oubliez de consulter un avocat avant de faire ce genre d’achat.

Une autre façon d’investir est de co-signer l’achat d’une seconde propriété avec un parent proche (parents, frère ou sœur). Ainsi, vous pourriez profiter d’un autre dépôt minimum de 5 % de la valeur d’achat. Souvent, dans ce genre de situation, le parent a besoin d’améliorer son crédit ou a besoin d’un co-signataire. Un arrangement pourrait être fait pour le paiement du loyer. Encore une fois, il ne faut pas oublier de consulter un avocat. Un conseiller financier peut également aider.

Finalement, si vous êtes moins à l’aise avec l’idée d’avoir des locataires, il est possible d’acheter des titres REIT (Real Estate Investment Trust) cotés en Bourse. Nous laisserons ce sujet pour un autre blog. *Basé sur un taux d’intérêt d’environ 3 % et un amortissement de 30 ans.

Avertissement

Je ne suis pas un avocat ni un conseiller financier. Mes écrits ne constituent en aucun cas des conseils financiers. Je vous recommande de consulter un spécialiste avant de prendre toute décision concernant l’investissement immobilier.